Buy Costa Blanca Property - Maad New Technologies

Es un documento privado por escrito entre el vendedor y el comprador o su representante. Mediante este documento el comprador obtiene el "derecho de compra" del inmueble. Tras firmar el contrato, se preparan la comprobación en el Registro de la Propiedad, la cita notarial, el pago del precio de compra y la entrega del inmueble. En este contrato se especificarán el inmueble, el precio exacto de compra, el precio de esta opción de compra y las consecuencias de cumplimiento o incumplimiento del contrato. Con la firma del contrato de opción, el comprador ingresa el importe de dicha opción en una cuenta neutral de Buy Costa Blanca Property
, donde permanecerá depositada durante el tiempo de validez de dicha opción. El importe del precio de la opción así como la duración de la misma son negociables, estableciéndose generalmente el 10% del precio de compra para un periodo entre uno y dos meses. En el momento de la firma de la Escritura Pública se pagará dicho precio de opción al vendedor descontándose ese importe del precio total.

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EL CONTRATO DE OBRA

El comprador puede comprar un terreno y mediante un contrato de obra encargar la construcción de una casa. Es muy importante comprobar si el terreno es edificable según su calificación, consultando si se encuentra en los planes generales y parciales municipales de ordenación urbanística de la zona en que se encuentra. En el contrato de obra se establece siempre un precio fijo, las fases de la obra y los correspondientes pagos por ejecución técnica y/o por tiempo de ejecución. Es imprescindible anotar las consecuencias que causarían el incumplimiento de dichos plazos. Para la preparación de un contrato de obra es recomendable el asesoramiento profesional de un abogado.

Sin la declaración de final de obra y la cédula de habitabilidad no pueden, ni el constructor ni el propietario, elevar solicitudes a los proveedores de electricidad, etc.

Esta entrada de obra se denomina "Declaración de obra nueva" y está gravada con el impuesto sobre actos jurídicos documentados, que es un 0,5% sobre el valor de la obra.

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LA ESCRITURA Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

En el Registro de la Propiedad de España se inscriben las nuevas anotaciones sobre los inmuebles, que prueban la relación exacta con la propiedad y actualizan posibles cargas y anotaciones especiales. Únicamente la persona que consta en el registro como propietaria puede transmitir la propiedad de la misma, esto es, venderla. Por esta causa es importante comprobar que el vendedor es también el propietario. Si no es este el caso, se puede cualificar mediante un poder notarial a otra persona, autorizándola a actuar en nombre del propietario que consta en el registro.

Para efectuar cualquier modificación en el Registro, es necesario firmar una escritura o documento publico ante Notario, y no es suficiente firmar un contrato privado. El Notario tiene la obligación de recoger un extracto actualizado antes de la compra de una propiedad. Para ello se solicita del Registro un certificado de los 10 días anteriores al acto de la escritura, el cual verifica que no ha habido ninguna otra solicitud de inscripción del mismo inmueble. Inmediatamente después de la documentación se realiza en el Registro una nota o reserva de transmisión de la propiedad, con validez de 60 días. Durante este plazo se deben pagar todos los impuestos devengados, para conseguir el registro definitivo. El notario informará de las posibles cargas y gravámenes, así como su origen y consecuencias.

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COMPRA DE UN INMUEBLE POR UN CIUDADANO NO COMUNITARIO

Si el comprador de una propiedad en suelo rústico es ciudadano de un país no perteneciente a la Comunidad Económica Europea, deberá presentar un permiso de las autoridades militares con anterioridad al registro notarial.

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FISCALIDAD EN LA COMPRAVENTA

Nuestra Empresa, dispone de un equipo de profesionales altamente cualificados que pueden asesorarle en todos aquellos aspectos necesarios para la compra de una vivienda en España. Nuestra larga trayectoria en el sector inmobiliario nos permite ofrecerle las mejores garantías antes, durante y después de adquirir su vivienda.

A la hora de adquirir un inmueble, los impuestos se consideran prácticamente en el momento del registro notarial del contrato de compra. Queremos informarles lo más detalladamente posible acerca de la situación fiscal en España.

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I.V.A. - IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO

En caso de compra de inmuebles el tipo de I.V.A. aplicable es el 7%, siempre que se trate de un inmueble nuevo o de primera ocupación.

Excepcionalmente se aplica un tipo de I.V.A. del 16% cuando la venta se refiere a un terreno, local comercial, garaje o piscina, esto es, cuando no es una vivienda, siempre que no se transmita conjuntamente con el inmueble.

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I.T.P. - IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES

El tipo de este impuesto es también del 7% del precio de Escritura y sólo se tiene que pagar cuando no es aplicable el I.V.A., o cuando el vendedor no está obligado a pagar el I.V.A., esto es, que la compraventa de inmuebles siempre está gravada con el I.V.A. o con el I.T.P.

El I.V.A. y el I.T.P. son incompatibles. La aplicación del I.V.A. o del I.T.P. dependerá finalmente del vendedor y del tipo de inmueble.

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PLUSVALÍA - IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA

Es un impuesto de carácter local que grava el incremento del valor de un terreno entre dos ventas. El incremento del valor del terreno no se calcula anualmente, sino sólo cuando se lleva a cabo una transmisión. Según la Ley, su pago corresponde al vendedor, pero en la práctica en las Baleares, lo suele pagar el comprador.

El incremento del valor del terreno lo fija cada Ayuntamiento. Como regla general suele oscilar entre un 2 y hasta un 3,7% del valor del suelo por año en el recibo de contribución, desde el último cambio de propietario.

Como excepción, las fincas rústicas no están sujetas al pago de la plusvalía si el valor catastral es muy bajo.

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I.B.I. - IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES

El I.B.I. se paga anualmente por todo propietario de un inmueble. Se aumenta anualmente, según cada Ayuntamiento entre un 0,4 y un 1,1% del valor catastral del inmueble. El porcentaje exacto lo fija anualmente cada Ayuntamiento.

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ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS

Este impuesto se aplica sólo en Escrituras notariales gravadas con el I.V.A. y asciende al 0,5% del precio de Escritura.

El impuesto que grava las hipotecas es también un impuesto sobre actos jurídicos documentados y asciende al 1% del importe de la hipoteca.

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IMPUESTO SOBRE LAS RENTAS

En el caso de que el vendedor sea no residente en España, Hacienda retendrá el 5% del precio de la Escritura, como pago a cuenta del impuesto sobre las rentas obtenidas en la venta de un inmueble, que será ingresado directamente por el comprador en el Tesoro Público.

Este importe puede ser utilizado por el tesoro Público para cubrir posibles deudas de impuestos que el vendedor pueda tener con Hacienda.

Para recuperar dicho importe, el vendedor tendrá que realizar la correspondiente declaración de la renta.

El incremento del capital se calculará de la siguiente forma:

Del precio de compraventa se descontará el antiguo precio de compra, los gastos de la compra, los gastos de mejora y ampliación que se puedan probar, así como de corretaje. Sobre los beneficios netos se pagará el 35% de impuestos de patrimonio.

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IMPORTANTE

Es importante que el comprador tenga en cuenta las siguientes recomendaciones, con el fin de obtener las mayores garantías en la compra de un inmueble.

- se debe comprobar el pago del ultimo recibo del I.B.I., ya que del pago de este impuesto responde la vivienda. - Si se trata de un apartamento sujeto al pago de una cuota de comunidad, se debe comprobar que no existen deudas con la misma. - Si es una vivienda que aún no esta terminada se deberá exigir garantías sobre las cantidades entregadas a cuenta: aval bancario, cuenta fiduciaria o cuenta especial de ingreso en entidad bancaria.

- Comprobar que la normativa municipal permite la construcción de la vivienda. - Si la vivienda es nueva: Comprobar que la vivienda esta dotada de boletines de instalación de electricidad y gas necesarios para contratar estos servicios. Verificar que ha obtenido la licencia de primera ocupación (cédula de habitabilidad) - Como muy tarde, durante la lectura de la Escritura notarial el comprador deberá comprobar qué datos coinciden con la realidad.

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OTRAS OBLIGACIONES FISCALES DEL COMPRADOR NO RESIDENTE

En el caso de un comprador no residente, este deberá pagar cada año impuestos sobre Patrimonio e impuestos sobre la renta. Para ello deberá rellenar un formulario de Hacienda. Recomendamos el consejo de un asesor fiscal. Buy Costa Blanca Property
estará a su disposición para este asunto, cada año.

Para poder calcular cada año la cantidad aproximada que el no residente debe pagar, se deberán observar los siguientes puntos: - La vivienda pertenece a una persona física y no a una persona jurídica. - La vivienda en España se utiliza para uso propio, es decir no está alquilada a terceros. - No se posee otro patrimonio, ni se obtienen otros ingresos en España.

Si se cumplen todos estos requisitos, se puede hacer un cálculo aproximado del importe anual a pagar: - El impuesto del patrimonio no es un impuesto lineal y se calcula sobre una tabla de valoración. - EL impuesto sobre la renta asciende a: Valor catastral* máx. 0,5%

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DATOS IMPRESCINDIBLES PARA LA FIRMA DE LA ESCRITURA

- Nombres y apellidos de ambas partes - Puesto de trabajo de ambas partes. - Nacionalidad de ambas partes. - Estado civil del vendedor especificando : - Régimen de separación de bienes - Régimen ganancial (en este caso son necesarios los datos completos del cónyuge) - Fotocopia clara del DNI o pasaporte, lugar de emisión, y fecha - Último recibo de la contribución urbana (I.B.I.) - Escritura anterior del inmueble con los datos del registro - Precio de compraventa (e) En el caso de que el vendedor fuera español tiene el no residente que justificar la inversión (justificación bancaria o aduanera).

En el supuesto que las partes no tengan nº de identificación fiscal (NIF) es necesario aportar : - Copia del documento de identidad (legible) - Nombre de los padres, aunque hayan fallecido. - Lugar de nacimiento - Fecha de nacimiento.

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